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正如笔者以前的帖子写到，2008年以来是中国经济的多事之秋。而这其中，房地产市场无疑是其中最重要的一个方面。

作者之所以重新提到房地产市场，是因为最近网上热传房地产进入2009年3月份以来，开始有回暖的现象。实际上，从网上数据来看，北京等一些大城市确实有房价回升的情况，

而销售量相比以前也有了一定的增长。

对于这一现象，网上各种观点众说纷纭。作者在这里不想简单的陈述到底房价会从此回升，或者仅仅是一次小的反弹，而是从本质上探究一下近些年来房价上升的原因，并由此分析一下未来可能的一些走向，以及和未来经济发展之间的关系。

其实最近一些年房价上升，某种程度上并不应该是一件很奇怪的事情，中国虽然从1978年就开始探讨住房改革的问题，但是真正全面的实施，是从1998年开始，当时能够促使房改的实施的一个重要原因可能是1998年之后由于亚洲金融危机的影响，中国的经济很不乐观，所以住房体制的改革一个重要的目的就是增加内需。事实证明，这一举措还是有作用的，房价从1998年到2008年一直是出于上升的趋势，虽然我没有统计数据，但是房地产市场对于GDP的贡献也绝对不是小数字。

对于一个经济体，促使某件产品价格增长有两种可能性，一是由于经济体中的货币投入量增加，所有的商品的价格都同比增长，也就是通货膨胀。

第二是经济体中的对于某些产品的供给需求发生变化，这样可能有的产品的价格上升，有的不变，有的下降，等等，最终整体是出于平衡的状态。

对于大部分的国家来说，一般情况都会存在一定程度的通货膨胀，中国这些年也不例外，所以这是造成房价涨的一个因素。但是从房价上涨的程度和其它物价上涨的比例来看，显然这不是主要因素。

那么造成中国房价上升的一个重要原因就是需求拉动的了，这里需要说明的是，很多人在解释通货膨胀时，总是说需求拉动、成本推动等，但是无论是需求拉动或者成本推动，都不会是整体通货膨胀的根本原因，通货膨胀的唯一原因，是货币投放量的增加，但是对于局部商品，这些原因却可能是根本的原因。

房地产不同于其它的商品，它有两种需求，一种是投资的需求，一种是消费的需求，关于中国的房价上涨，有很多人把其归根于投资需求，但是笔者认为，至少到2006年以前，主要造成房价上涨的原因，应该还是消费需求拉动的。造成这些需求增加的原因，主要有以下几个方面：

1.       因为住房改革是从1998年才开始的，这一点就造成了从之后释放很多以前潜在的需求。虽然以前很多人也有房子，但是可能在以前的住房制度下，那些房子并不能满足人们的需求，现在住房制度的改革，造成社会上本来一些收入不错的人具有了购房的需求，这也是作者在开始就提到中国住房制度改革时间的原因。

2.       就是年轻人从学校毕业，走上工作岗位，开始成家立业，这造成了很多固有的需求。特别是从1998年之后大学开始扩招等，以及由于经济的发展，很多农村人口走向城市，而很多小城市人口走向大城市，最后一点非常重要，可以解释为什么一些主要城市的房价增长非常快。

3.       由于经济的发展，很多国外公司进入中国，会导致很多国外的专业或者管理人员进入国内，另外，很多海外留学或者工作和华人归国，这些都造成对于住房的需求，特别是对于大城市的住房的需求。

4.       最后一点，这一点和第二点非常相关，笔者相信，对于住房最大的一部分需求应该还是处于将要结婚的年龄的年轻人。就这部分人的收入而言，早就难以支持现在的房价。但是由于中国人的传统观念，对于有房子非常看重，这一点导致很多人会节省在其它方面的消费，而存钱买房子。另外一点，中国人父母和子女的关系密切程度，特别在经济上，要远胜于西方，所以2003年之后，我见到的大部分的购买房子的年轻人，都是在父母往往还是双方的父母支持下购买的。这最后一点，导致了房价能够上升远高于很多人工资能够承受的地步，当然也进一步削弱了在其它方面的消费。

对于上面这些方面，笔者认为其中年轻人的需求，以及父母的支持买房，是造成房价增长的主要原因。一个显然的支持依据，是这几年房价增长和居民储蓄之间的正比的关系。

了解了这一点之后，我们开始分析以后的房价的趋势。我们相信，就目前这样的经济环境，以及黯淡的房价前景下，显然大部分不会去冒险进行房地产投资，即便在2006以后有人投资，这时候也应该是退出而不是新进了。

而由于经济的衰退，显然国外人员，公司等对于房地产的需求不会比以前更好。

那么，如果存在使房地产市场回暖的原因，那么就显然只是上面笔者提到的年轻人以及在其背后支持他们的父母了。

但是，如果说在2006年以前，就业不久的年轻人已经背后支持他们的父母还能够支持这样的房价，那么之后，由于部分投资房产人的介入，之后的房价已经不是这些人能够支持的。所以，即便是他们有意愿，大部分可能也无法去购买了。

另外非常重要的一点是，支持价格增长的因素中，信心也是非常重要的，现在的局势，显然很多人都持有观望的态度，消费者可以等，但是房地产公司是等不起的，而一旦到了房地产市场出现资金无法维持的局面，那么就会出现争相抛售的局面。

那么如此看来，房价是一定要降的，关键问题是，是以什么方式降。

一种方法是，名义价格直接下降，这是最直接的一种方式，就如同股市一样，但是这样的降法，可能会导致很多房地产企业出问题，对于中国的经济冲击比较大，这是中国政府所不愿意看到的。我相信，这也是中国政府一直在维持房价的原因，我一会会简要分析中国政府是如何维持房价的。

还有一种方式，就是名义价格并不下降，但是通过通货膨胀的方式，逐步消除房价和其它商品以及工资之间的差距，最终解决房价过高的问题。如果是采取后一种方式，那么对于存了一部分钱准备买房的人，并不是一个非常好的消息。

不过，我认为，处于目前国家经济形势的考虑，后一种方式一定会被采用了，只是多少的问题了，因为本身出口的减少，也有是政府贬值货币的倾向。只不过，国家也比较担心高速通货膨胀带来的持久的恶性后果。

这就是在处理房价问题上，中国面对的两难的境地。

我上面提到，中国房价撑不住的直接原因就是房地产企业现金流无法维持，则不得不降价售房，这时由于价格下滑的趋势，会使价格下跌一发而不可收拾。之前笔者一直非常奇怪的一件事情就是，中国大部分的房地产企业，近些年来，其经营现金流一直都是负的，也就是一直靠融资来维持现金流的，这一点，只要看一看上市房地产公司的年报就明白，几乎清一色是负的。这种情况下，如果遇到2008年的情况，房屋滞销显然是很危险的，因为对于一个企业，破产有两种可能性，一种是存量破产，就是长期利润较差，最终资不抵债而破产，另外一种是流量破产，就是即使其利润很好，但是由于经营不慎，出现现金流无法维持，也一样会破产，比如顺驰在房地产市场最好的时候，出现了财务问题，最终不得不被收购。对于一个企业，后者往往比前者更危险，也更为直接。但是奇怪的是，房地产企业竟然挺过了2008年，最近看某位房产老总的讲话，我才恍然大悟，是因为银行在2008年暗中给予了房产企业支持，或者增加了信贷，或者是延长了贷款等，这一点做法要远比降低按揭利息、税收做法等更为有效。

那么未来的中国的房地产市场，关键就在于银行给予房地产企业的资金支持能够维持多长时间，在此之前，要不房价名义价格下降，促使增加销量，这种做法的危险是，如果市场信心不恢复，那么房价就一发而不可收拾，但是笔者认为，仍然要好于到了现金流无法维持的时候争相抛售。或者是国家通过通货膨胀的方式，促使房屋销量增加，但是以目前的情况来看，如果通货膨胀的预期不是足够大的话，那么很难刺激购买房屋的欲望，而高速的通货膨胀是很危险的。

对于整体的房地产市场，现在已经很难给出很好的建议了，因为本来作者是通过降价刺激消费的，因为对于房地产企业，目前最重要的已经不是利润，而是迅速增加销售量，减少资金压力。但是现在整体的房价下降，很可能会导致消费者具有价格下降的预期。

但是对于单个的房地产企业，则选择很简单，就是应该趁着别的企业不降价，赶快降价，因为这样只要以很少的降价就能换来销量的增加，而避免将自己置于巨大风险的地步。从这点说，万科确实很聪明。